V naší poradně se snažíme odpovídat na otázky, na které jsme sami narazili při naší praxi nebo které nám posíláte Vy. Pokud prosím jste nenalezli hledanou otázku, potom nám ji můžete položit přímo na náši e-mailovou adresu zde.

Prozatím položené otázky

• Potřebuji ocenit podnik či akcie v dědickém řízení? odpověď
• Jsou nutné znalecké posudky v případě převodů majetku mezi ekonomicky spřízněnými osobami? odpověď
• Je nutný znalecký posudek na nemovitost při dědickém řízení? odpověď
• Potřebuji znalecký posudek na nemovitost při prodeji nemovitosti? odpověď
• Jsou nutné znalecké posudky při určení výše transferových (převodních) cen mezi ekonomicky spřízněnými subjekty ? odpověď
• Jak stanovit výši obvyklého nájemného v bytě po deregulaci? odpověď

Odpovědi

Potřebuji ocenit podnik či akcie v dědickém řízení?

Podobně jako v jiných případech obecně platí, že ne. Dnes notáři běžně provádí ocenění předmětů dědictví obvyklou cenou sami a pro většinu dedických řízení jde o dostačující praxi. Potíž, ale nastává v některých specifických případech. Například když se dědicové potřebují domluvit na vyrovnání ve finančním vyjádření, když o podnik nebo akcie má zájem jen některý z nich. Dále se můžete dostat do potíží s finančním úřadem když po ukončení dědictví podnik či akcie prodáte ještě ve lhůtě, kdy nejste osvobozeni od platby daně z příjmu ( a tento tzv. test je například u obchodních podílů až pětiletý!). Finanční úřad může totiž požadovat doložení nabývací ceny a k tomu již cena určená notářem v rámci dědického řízení dostačovat nebude. Proto obecně u větších majetků doporučujeme znalecké posudky dělat a pokud jde o nějaký případ výše uvedený potom rozhodně.

Jsou nutné znalecké posudky v případě převodů majetku mezi ekonomicky spřízněnými osobami?

Ano i ne. Obchodní zákonník na tento případ pamatuje ve svém ustanovení § 196a, ale zavádí limitní hodnotu vůči základnímu kapitálu. Takže přesáhne-li hodnota takto převáděného majetku 10% hodnoty základního kapitálu společnosti nabyvatele je ocenění majetku znalec nutné á to dokonce ne základě jmenování znalce soudem. Je-li hodnota majetku nižší než stanoví limit v Obchodním zákoníku ocenění nutné není. Někteří právníci se rovněž kloní k názoru, že pronajímají-li osoby spřízněné majetek a hodnota nájmu za rok rovněž překračuje zmíněných 10% bylo by vhodné postupovat stejně. Každopádně je však v tomto případě postupovat velmi obezřetně, neboť důsledky takových rozhodnutí mají dopady jak v oblasti daňové tak mnohdy i v rovině trestněprávní odpovědnosti. Proto posudky raději doporučujeme v každém případě kdy nejde o běžnou obchodní transakci.

Je nutný znalecký posudek na nemovitost při dědickém řízení?

Obecně se dá říci, že dnes již ne. Ohodnocení nemovitosti provede notář v rámci dědického řízení. Katastr nemovitostí posudek nevyžaduje a správce daně pro osoby v I.skupině rovněž ne. Vzhledem k tomu, že od daně pro tuto skupinu je osvobozeno u darování platí to i pro tento případ. Ocenění či znalecký posudek však můžete potřebovat budete-li chtít provést nějaké finanční vyrovnání s ostatními dědici, jestliže se s nimi nedohodnete jinak. Dále se může stát, že ocenění k datu úmrtí zůstavitele budete potřebovat, když se rozhodnete nemovitost prodat v období, které podléhá dani z příjmu fyzických osob (různé podle typu nemovitostí). Pak bude nutné znát cenu v jaké jste nemovitost nabyli a nejlépe ji doložíte právě znaleckým posudkem. Ten se dá udělat i zpětně, ale dorupručujeme v takovém případě fotograficky zdokumentovat nemovitosti v okamžiku jejich převzetí aby jste následně usnadnili znalci práci.

Potřebuji znalecký posudek na nemovitost při prodeji nemovitosti?

Ano, ale ne ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Jinými slovy návrh na zápis vlastnického práva k nemovitosti můžete podat bez zpracovaného znaleckého posudku. Budete jej však potřebovat později a to v okamžiku určení daně z převodu nemovitostí, když Vás k tomu vyzve finanční úřad, což bude někdy do 90 dnů po zápisu v katastru nemovitostí. Znalecký posudek se zpracovává podle platné vyhlášky ke dni vkladu a to znamená v ceně tzv. administrativní. Daň budete platit z toho co bude vyšší – skutečná kupní (ve Vaše případě prodejní) cena nebo hodnota zjištěná znaleckým posudkem. Vzhledem k tomu, že znalec může při svém šetření zjistit některé nedostatky, které mohou mít vliv na zápis do katastru nemovitostí, doporučujeme zpracovávat znalecký posudek již při přípravě kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Jsou nutné znalecké posudky při určení výše transferových (převodních) cen mezi ekonomicky spřízněnými subjekty ?

Znalecký posudek není v tomto případě ze zákona vyžadován, ale daňová správa uplatňuje institut závazného posouzení upravený v pokynu D-292 a dále v pokynech D-332-344 z roku 2010. Jde o nástroj, který může rozhodovat o milionech. Znalecký posudek může přijít vhod až při případném soudním sporu s daňovou správou. Zpracování samotných podkladů pro žádost o závazné posouzení je však již dílem, které se svým rozsahem a způsobem zpracování v zásadě znaleckému posudku blíží. Proto i toto dílo zařazujeme do naší nabídky jako součást naší poradenské činnosti.

Jak stanovit výši obvyklého nájemného v bytě po deregulaci?

Problém obvyklého nájemného se objevuje v souvislosti s uvolněním (deregulací) nájemného především v obecních bytech v posledních dvou letech. Pochopitelně tím nejlepším způsobem, jak určit výši, je dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud k ní nedojde, přichází ke slovu soud a s ním obvykle i soudní znalec. Předmětem sporu bývá ovšem i samotné definice obvyklé ceny (viz ve slovníčku pojmů), neboť nájem je přeci jen specifickým statkem. Nejčastějším způsobem pro znalce je použití srovnatelného tržního nájemného, teprve v dalších krocích přicházejí na řadu jiné metody. Orientační hodnoty lze vyčíst v údajích realitních kanceláří nebo na nejrůznějších webech s cenovými mapami nájmů. I přes určité náklady je tedy možná nejlepším řešením požádat ve shodě stran renomovaného znalce či ústav o zpracování posudku již při sjednávání nájmu a vyhnout se tak dalším poplatkům za advokáty a soudy.

Závěrem je nezbytně třeba zdůraznit, že samozřejmě vedle dalších okolností při posuzování obvyklého nájemného, velice záleží i na technickém stavu ploch dané jednotky a celého domu. Pokud je byt nebo dům ve velmi špatném stavu, případně v okolí působí významně negativní vlivy, pak pronájem může být dokonce nerealizovatelný a tržní hodnota nájemného, protože obvyklé nájemné v tomto případě neexistuje, je tudíž nulová. Vyhodnocení všech těchto vlivů a odlišností od pomyslného průměru, zejména dopadů zjištěného technického stavu ve vazbě na plnění příslušných požadavků bezpečnosti, norem, problematické dopady okolí, atd...bývají skutečně činnosti příslušející výhradně soudně-znaleckým subjektům, jejichž závěry bývají meritorní zejména v případě soudních sporů a kolizí při nedohodě stran o úrovni nájemného.